CRM para administradora de imóveis, do contrato ao repasse do dono
A sua receita é a taxa de administração, e o resto do dinheiro é de terceiro. O MIX gera a cobrança do mês, baixa o pagamento, desconta a taxa no repasse e mostra ao proprietário o que aconteceu com o imóvel dele.
A carteira também publicada nos portais, pelo mesmo cadastroNegociações
48
Camila DuarteAP-1042BatelVisita marcadaAAna R.520.00014:32
Rafael NunesCA-0318Santa FelicidadePropostaDDiego M.890.000ontem
Juliana PradoAP-0877Água VerdeQualificaçãoAAna R.410.0002 dias
Marcos VieiraCO-0233CentroContratoPPaula S.1.250.0003 dias
Fernanda RochaAP-1180BigorrilhoNovoaa distribuir
365.0005 minThiago AlbuquerqueAP-0921CabralVisita marcadaDDiego M.
615.0004 diasO dinheiro passa pela sua conta, mas quase todo ele é de outro.
Administrar aluguel é repetir a mesma rotina em cada contrato: gerar a cobrança, cobrar quem atrasou, descontar a taxa, repassar ao dono e explicar a conta quando ele pergunta. Em vinte contratos dá para fazer na planilha. Em duzentos, não.
O erro não aparece como erro: aparece como número plausível. O repasse sai certo para um dono e errado para o outro, e a diferença só é descoberta quando alguém reclama.
Planilha do repasse
Taxa, mora e repasse recalculados na mão
Todo mês a mesma conta: aluguel, encargos, multa de quem atrasou, taxa de administração e o que sobra para o dono. Uma fórmula quebrada e o número do proprietário sai errado.
O dono liga
"O aluguel caiu? Quanto foi descontado?"
A resposta está em três lugares: a planilha da cobrança, o extrato do banco e a memória de quem atendeu. Enquanto isso o proprietário espera no telefone.
Dinheiro que não é seu
O aluguel de terceiro entra como receita
O dinheiro que atravessa a conta a caminho do proprietário aparece no faturamento, e o mês fecha com um número que não é da empresa.
Reajuste perdido
O aniversário do contrato passou em branco
Ninguém avisou, o índice não foi aplicado e o aluguel seguiu o ano inteiro no valor velho. A perda só aparece quando alguém revisa a carteira.
A conta do repasse e o fechamento do mês, sem planilha no meio.
O repasse
Taxa, mora e repasse na mão, todo mês
Na planilha, cada contrato é uma linha que alguém recalcula. No MIX a cobrança do mês nasce com aluguel, condomínio, IPTU e seguro, a multa e os juros entram no atraso, e a taxa de administração é descontada no repasse ao proprietário.
Como é hoje
No MIX
Locação, competência 02/2026A gestão de locação vem inclusa no Scale e no Enterprise; nos outros planos é um adicional de R$ 99/mês.
O fechamento
O aluguel do dono aparecia como receita sua
No extrato do banco, a TED que entrou e o Pix que saiu são a mesma coisa: dinheiro. No Financeiro do MIX o aluguel a caminho do proprietário fica em coluna própria, fora do resultado da empresa, e cada lançamento carrega a competência e a data de caixa.
Como é hoje
Extrato da conta, fevereiro
No MIX
Resultado de fevereiroEntradas
48.200
Saídas
21.640
Resultado
26.560
O Financeiro é um adicional de R$ 149/mês, já incluso no plano Enterprise.
Contrato, cobrança, repasse e o dono na mesma linha do tempo.
O contrato
- Contrato de locação com locador, locatário, fiador, cônjuge e corresponsável.
- Garantia cadastrada: caução, fiador, seguro-fiança, título de capitalização e cessão fiduciária, com aviso de vencimento.
- Modelos de locação residencial e comercial, com assinatura eletrônica por link e código de confirmação no e-mail.
- Pasta de documentos por imóvel, 11 categorias, com validade e aviso de vencimento.
A cobrança
- Cobrança mensal gerada todo dia às 6h, com aluguel, condomínio, IPTU e seguro.
- Multa e juros aplicados no atraso, com vencimento em dia útil e feriado nacional respeitado.
- Boleto e Pix pelo Asaas, emitidos pelo botão da cobrança, com baixa automática quando o inquilino paga.
- A reconsulta ao Asaas é a fonte da baixa, do estorno e do chargeback, não o aviso do webhook.
O repasse
- A taxa de administração é descontada no repasse ao proprietário, nunca cobrada do inquilino.
- Repasse automático pelo split do Asaas quando o proprietário tem conta no Asaas.
- Sem conta no Asaas, o extrato do proprietário serve para registrar o pagamento feito por fora.
- Quando há vários donos no mesmo imóvel, o rateio do extrato e o do split saem da mesma conta, para não divergirem no centavo.
O proprietário
- Painel do Proprietário por link, sem cadastro, com validade de 1 a 365 dias (padrão 90) e até 100 imóveis, só leitura.
- Na locação, o painel mostra as últimas 12 cobranças e os últimos 12 repasses.
- Por imóvel: visitas dos últimos 90 dias, interesse médio de 1 a 5, as 5 objeções mais citadas e os portais onde está publicado.
- Administrador ou gestor revoga o link e as sessões abertas caem junto, com registro de último acesso, IP e navegador.
O caixa da administradora, por operação e por imóvel.
O Financeiro não recalcula taxa, repasse nem comissão: ele recebe o que os módulos donos do fato decidiram, com a origem marcada, e deixa esses lançamentos somente leitura.
- Livro-caixa com contas a pagar, contas a receber, baixa e o resultado do mês.
- Centro de custo por operação (venda, locação, a empresa) e por imóvel, para responder se um apartamento dá ou custa dinheiro.
- Dois carimbos em todo lançamento: a competência (o mês do valor) e a data de caixa, porque o extrato do proprietário fecha por um critério e o imposto por outro.
- O aluguel a caminho do dono fica em coluna própria, fora do resultado da imobiliária.
- Taxa de administração, repasse e split de comissão entram como espelho do módulo que decidiu o valor: o Financeiro não recalcula nada, e a baixa continua na tela de origem.
Onde a locação está no plano
A gestão de locação é inclusa em dois planos e adicional nos outros, e o livro-caixa é um módulo à parte. A lista da direita existe para a conta fechar antes da assinatura, não depois.
Scale, R$ 599 por mês
A locação já vem ligada
- Gestão de locação inclusa: cobrança, repasse e garantias
- 20 usuários, imóveis e conexões de portal sem limite
- 50 conexões de WhatsApp por QR code
- Contratos sem limite de envelopes de assinatura
- Comissões divididas por papel e automações sem limite
- Painel do Proprietário por link, com revogação
- Construtor de relatórios com 30 painéis
- 7.500 créditos por mês
Adicionais e outros planos
O que é cobrado à parte
- Gestão de locação fora do Scale e do Enterprise: adicional de R$ 99/mês
- Financeiro (livro-caixa, centro de custo por imóvel): adicional de R$ 149/mês, já incluso no Enterprise
- Contratos com assinatura: inclusos no Pro (50 envelopes/mês) e sem limite no Scale; adicional de R$ 49/mês nos outros planos
- Aluguel por temporada: módulo adicional, fora de todo plano
- Caixa Compartilhada, o número da empresa no WhatsApp: adicional de R$ 89/mês
- Marca d'água nas fotos que vão para os portais: adicional de R$ 49/mês
A rotina que roda sozinha toda manhã.
A cobrança do dia
6h
gerada todos os dias, com os encargos
Aviso de reajuste
30 dias
antes do aniversário do contrato
Cobranças e repasses
12
no Painel do Proprietário
Tipos de garantia
5
com aviso de vencimento
O que o módulo de locação não faz.
Numa administradora essa lista decide a contratação, porque é a parte que aparece no primeiro fechamento. Cada item sai da ficha de fatos do produto.
- Não aplica o reajuste sozinho e não consulta índice: o MIX avisa 30 dias antes do aniversário e você informa o percentual (IGP-M, IPCA ou INPC).
- Não faz vistoria de entrada e de saída, e não tem aplicativo para isso.
- Não gera DIMOB, não emite nota fiscal nem NFS-e e não faz retenção de imposto.
- Não importa contrato de locação de outro sistema: os contratos ativos são cadastrados no MIX.
- Não integra seguradora de fiança (Cred Pago, Loft Garantia, Confiax).
- Não tem extrato anual consolidado do proprietário: o extrato é por competência, mês a mês.
- O Financeiro não paga por Pix, não antecipa recebível e não usa Open Finance (a cobrança do inquilino por Pix é do módulo de Locação, pelo Asaas).
- Não tem multi-filial, e o MIX não envia o link do Painel do Proprietário sozinho: alguém copia e manda.
O que ler em seguida
Sistema para imobiliária
A operação inteira: venda, locação, contratos e portais no mesmo login.
O que a administradora pergunta antes de trocar de sistema
A gestão de locação vem no plano?
Vem inclusa no Scale (R$ 599 por mês) e no Enterprise. Nos outros planos é um adicional de R$ 99/mês. O Financeiro, que é o livro-caixa com centro de custo por imóvel, é um adicional de R$ 149/mês e já vem incluso no Enterprise.
O repasse ao proprietário é automático?
É automático pelo split do Asaas quando o proprietário tem conta no Asaas: o dinheiro do inquilino já sai dividido, com a taxa de administração descontada. Quando o proprietário não tem conta, o MIX monta o extrato com o valor devido e você registra o pagamento feito por fora. A taxa de administração incide só sobre o aluguel, nunca sobre os encargos.
Como o proprietário acompanha o imóvel dele?
Pelo Painel do Proprietário: um link que o corretor manda, sem cadastro e sem login, com validade de 1 a 365 dias (padrão 90) e até 100 imóveis, só leitura. Na locação ele vê as últimas 12 cobranças e os últimos 12 repasses; na venda, as visitas dos últimos 90 dias, o interesse médio, as 5 objeções mais citadas e os portais onde o imóvel está publicado. Administrador ou gestor revoga o link quando quiser, e as sessões abertas caem junto.
E o reajuste anual do aluguel?
O MIX avisa 30 dias antes do aniversário do contrato, e quem aplica informa o percentual do índice (IGP-M, IPCA ou INPC). Ele não consulta índice em BCB, FGV ou IBGE e não reajusta sozinho: a decisão e o número são da administradora.
Dá para trazer os contratos de locação do sistema atual?
Não. Os contratos de locação ativos são cadastrados no MIX, um por um. O que entra de outro sistema são os imóveis, pelo XML que ele já gera para os portais (VRSync, ImovelWeb ou Wimóveis, InGaia Union, OpenImobiliária ou Jetimob e genérico), e os contatos por planilha CSV ou XLSX. Migração direta de CRM existe só a partir do Kenlo, feita pelo time do MIX.
O MIX gera DIMOB ou emite nota fiscal da taxa de administração?
Nenhum dos dois. O módulo não gera a declaração anual e o Financeiro não emite nota fiscal nem NFS-e, e não faz retenção de imposto. O que ele entrega é o livro-caixa com a competência e a data de caixa de cada lançamento, que é o que o escritório de contabilidade usa para fechar.
O aluguel que passa pela conta conta como faturamento da imobiliária?
Não, e essa separação é explícita no Financeiro: o dinheiro de terceiro (o aluguel a caminho do proprietário) fica em coluna própria e fora do resultado da empresa. O que entra no resultado é a taxa de administração e o que mais for receita da operação.
A cobrança, o repasse e o extrato do dono num lugar só.
Comece pelos contratos ativos e deixe a cobrança do mês nascer sozinha. O extrato do proprietário sai da mesma conta que o split, de propósito.
Deixe seu contato
A gente mostra o módulo com um contrato da sua carteira e diz, antes de você assinar, o que fica de fora.
Sem taxa de implantação. O cancelamento vale no fim do período já pago.