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Quanto vale o seu imóvel, pelos imóveis parecidos
Estimativa a partir dos imóveis parecidos que você informar. Para um documento de avaliação, procure um corretor (PTAM) ou um engenheiro ou arquiteto (laudo).
Os imóveis abaixo são um exemplo. Troque pelos imóveis parecidos que você encontrou em portais, na vizinhança ou em vendas recentes.
Imóveis parecidos (3 a 6)
| Preço (R$) | Área (m²) | Observação | R$/m² |
|---|---|---|---|
| R$ 8.267 | |||
| R$ 8.194 | |||
| R$ 8.235 | |||
| R$ 8.188 |
Estimativa pela mediana
R$ 657.190
R$ 8.215 por m² × 80 m²
Faixa dos imóveis que você informou
R$ 655.000 a R$ 661.333
De R$ 8.188 a R$ 8.267 por m²
Não é Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) nem laudo de avaliação. É uma estimativa a partir dos imóveis que você informou, e preço de anúncio não é preço de venda.
Como escolher os imóveis parecidos
A análise comparativa estima o preço a partir de vendas ou anúncios recentes de imóveis parecidos na mesma região. O resultado só é tão bom quanto os imóveis que entram na conta.
Prefira o mesmo tipo de imóvel, no mesmo bairro, com área e conservação parecidas, e anúncios ou vendas dos últimos meses. Um imóvel muito diferente (com vaga quando o seu não tem, reformado quando o seu precisa de reforma) puxa a mediana.
Preço de anúncio não é preço de venda. Em São Paulo, a Prefeitura publica os dados abertos do ITBI, com o valor declarado de cada compra e venda; quando existir algo assim na sua cidade, use vendas reais junto com os anúncios.
Olhe a mediana, e não os extremos: a faixa mostra a variação entre os imóveis que você informou, não uma garantia de preço.
Fontes: dados abertos do ITBI da Prefeitura de São Paulo e Resolução COFECI 1.066/2007 (PTAM).
Perguntas frequentes
- O que é CMA?
- CMA é a sigla em inglês para análise comparativa de mercado: estimar o preço de um imóvel a partir de imóveis parecidos, na mesma região, vendidos ou anunciados há pouco tempo. A norma brasileira de avaliação (ABNT NBR 14653) chama isso de método comparativo direto de dados de mercado e o prefere sempre que há dados. Um parecer ou laudo chega a um valor com data de referência; a faixa serve para negociar.
- Essa avaliação tem validade jurídica?
- Não. É uma estimativa para orientar. Para um documento de avaliação: o corretor de imóveis pode emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), com os requisitos da Resolução COFECI 1.066/2007, inclusive para uso em processo judicial; engenheiros e arquitetos emitem laudo de avaliação (Lei 5.194/1966, art. 7º), seguindo a ABNT NBR 14653. No financiamento, quem avalia é o engenheiro credenciado do banco. Em processo judicial, o oficial de justiça ou o perito nomeado pelo juiz (CPC, arts. 870 e 630).
- Por que o resultado é uma faixa?
- Porque imóveis parecidos têm preços diferentes por andar, acabamento, vista e negociação. A faixa desta ferramenta vai do menor ao maior metro quadrado dos imóveis que você informou; a NBR 14653 admite que o avaliador escolha um valor até 15% acima ou abaixo do calculado, desde que justifique.
- Quantos imóveis parecidos preciso informar?
- Pelo menos três, e até seis. Com menos que três, a mediana diz pouco. Quanto mais parecidos (mesmo tipo, mesmo bairro, área e conservação próximas), melhor a estimativa. Se o metro quadrado deles varia mais de 30%, a ferramenta avisa.
- O MIX avalia imóveis?
- Não. O MIX não faz avaliação nem CMA, e não sugere preço. O que ajuda na conversa sobre preço com o proprietário é o Painel do Proprietário: um link, sem cadastro, com as visitas dos últimos 90 dias, o interesse de quem visitou e as objeções mais citadas. Confira em /produtos/painel-proprietario.
É corretor ou imobiliária?
Leve a conversa de preço com dado na mão.
No Painel do Proprietário do MIX, o dono do imóvel acompanha por um link, sem cadastro, as visitas dos últimos 90 dias, o interesse de quem visitou e as cinco objeções mais citadas.