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Calculadora de ITBI por capital
O imposto na compra do imóvel com a alíquota de cada capital, conferida na lei ou na página da prefeitura, e a redução para financiamento onde ela existe.
ITBI em São Paulo, alíquota de 3%
R$ 15.000,00
Se a compra for financiada pelo SFH, preencha a parte financiada para ver a redução.
Imóvel de até R$ 725.808 financiado pelo SFH, PAR ou Habitação de Interesse Social, com contrato a partir de 25/02/2022: 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968; o restante paga 3%.
Outras regras de São Paulo
- Acima de R$ 725.808, a alíquota de 3% vale para todo o valor, mesmo financiado.
- Isenção na primeira aquisição, por pessoa física, de imóvel exclusivamente residencial de até R$ 245.527,77 (2026), ou no Minha Casa Minha Vida.
Base de cálculo, segundo a prefeitura: O maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência da Prefeitura.
Conferido na página oficial da prefeitura em setembro de 2026: Lei nº 11.154/1991, com alterações.
Estimativa. O valor da guia é o que a prefeitura calcular; isenções e descontos dependem de condições que a calculadora não confere.
Alíquota do ITBI nas capitais
Nas 27 capitais com fonte oficial conferida em setembro de 2026, a alíquota geral vai de 1,5% a 4%. Cada linha aponta a lei ou a página oficial em que o número foi conferido.
| Capital | Alíquota geral | Financiamento pelo SFH | Pagando antes | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Aracaju (SE) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Prefeitura | |
| Belém (PA) | 3% | 1% sobre a parte financiada | Lei | |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Boa Vista (RR) | 1,5% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Brasília (DF) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Campo Grande (MS) | 2% | 0,5% sobre a parte financiada | Prefeitura | |
| Cuiabá (MT) | 2% | 0,5% sobre a parte financiada | Lei | |
| Curitiba (PR) | 2,7% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Florianópolis (SC) | 2% | 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 259.540,29 | Prefeitura | |
| Fortaleza (CE) | 4% | 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 390.672,24 | 2% | Prefeitura |
| Goiânia (GO) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| João Pessoa (PB) | 3% | Sem regra calculável; veja a lei | Prefeitura | |
| Macapá (AP) | 2% | 1% sobre a parte financiada | Lei | |
| Maceió (AL) | 3% | 1% sobre a parte financiada | Lei | |
| Manaus (AM) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | 1,8% | Lei |
| Natal (RN) | 3% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Palmas (TO) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Porto Alegre (RS) | 3% | 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 410.794,80 | Prefeitura | |
| Porto Velho (RO) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Recife (PE) | 3% | 1% sobre a parte financiada, até R$ 1.036.600,71 | 1,8% | Lei |
| Rio Branco (AC) | 2% | 0,5% sobre a parte financiada | Lei | |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% | Sem regra calculável; veja a lei | Prefeitura | |
| Salvador (BA) | 3% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| São Luís (MA) | 2% | 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 50.000,00 | Lei | |
| São Paulo (SP) | 3% | 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 120.968,00 | Prefeitura | |
| Teresina (PI) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Lei | |
| Vitória (ES) | 2% | Sem regra calculável; veja a lei | Prefeitura |
Alíquotas conferidas em setembro de 2026. Confirme na prefeitura antes de pagar: as leis mudam, e os tetos em reais costumam ser corrigidos todo ano.
A base de cálculo e a decisão do STJ
O ITBI é um imposto municipal, previsto na Constituição (art. 156, II), e cada cidade define a própria alíquota. A base de cálculo é que gerou mais briga: por anos, prefeituras cobraram sobre um valor de referência próprio, quase sempre maior que o preço da compra.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113, que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o IPTU; que o valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o valor de mercado e só pode ser revisto pela prefeitura em processo administrativo; e que o município não pode arbitrar antes a base com um valor de referência que ele mesmo estabelece. Mesmo assim, várias capitais da tabela ainda descrevem a base como o maior valor entre o declarado e o de referência.
Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 mudou o art. 38 do Código Tributário Nacional: o valor venal é o valor à vista em condições normais de mercado, estimado pelo município com critérios técnicos que ele precisa divulgar, e o contribuinte pode contestar com uma avaliação contraditória.
Na compra financiada, vale olhar a regra do SFH da sua cidade: em várias capitais, a parte financiada paga uma alíquota bem menor, o que muda a conta de quem compra o primeiro imóvel.
Perguntas frequentes
- O que é o ITBI?
- É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município quando um imóvel é vendido. A Constituição dá aos municípios o imposto sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de bens imóveis (art. 156, II). Em Salvador e em Natal ele se chama ITIV.
- Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
- Em geral, o comprador: as leis municipais costumam definir o adquirente como quem deve o imposto. Confira na lei da sua cidade, que está no link de cada capital.
- Qual o valor do ITBI?
- Nas capitais que conferimos, a alíquota geral vai de 1,5% (Boa Vista) a 4% (Fortaleza, que cobra 2% de quem paga antes da escritura); Curitiba cobra 2,7%. Várias capitais cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH ou de quem paga antes, e algumas isentam imóveis de valor baixo ou o primeiro imóvel.
- Qual é a base de cálculo do ITBI?
- Para o Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113), é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o valor do IPTU. O valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o valor de mercado, e a prefeitura só pode afastá-lo com processo administrativo; ela não pode fixar antes um valor de referência próprio. Várias prefeituras ainda cobram sobre o maior valor entre o declarado e o de referência.
- O financiamento reduz o ITBI?
- Em várias capitais, sim, sobre a parte financiada pelo SFH. Em São Paulo, por exemplo, imóveis de até R$ 725.808 pagam 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968 e 3% sobre o resto. As regras mudam muito de cidade para cidade; a calculadora aplica a redução onde a regra é clara e mostra o texto nas demais.
- Quando se paga o ITBI?
- Em geral, o cartório exige a guia paga para lavrar a escritura ou registrar a compra. Algumas capitais dão prazo depois da escritura (no Rio, 90 dias no SFH) e várias cobram menos de quem paga antes (Fortaleza, Recife, Manaus, Belém, Teresina). Confirme na prefeitura.
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