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Vale mais alugar ou aplicar?
Rentabilidade líquida do aluguel + valorização do imóvel vs CDI no mesmo horizonte. Resposta direta — com tabela ano a ano.
Default: CDI 14,65% a.a. (Mai/2026, segue Selic 14,75%).
Tributação aluguel
Renda líquida mensal
R$ 1.697
yield líquido 0,34%/mês ( 0,50% bruto)
Em 10 anos
Total se ALUGAR
R$ 943.802
+R$ 443.802
Total se aplicar CDI
R$ 1.616.818
+R$ 1.116.818
✗ CDI rende mais nesse cenário
Detalhamento anual
| Ano | Aluguel acum. | CDI acum. | Imóvel valoriza. |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 20.368 | R$ 62.263 | R$ 520.000 |
| 5 | R$ 101.840 | R$ 399.116 | R$ 608.326 |
| 10 | R$ 203.680 | R$ 1.116.818 | R$ 740.122 |
✦ Simulação aproximada — não é assessoria financeira nem recomendação de investimento. Premissas: aluguel constante (sem reajuste IGP-M/IPCA no horizonte), sem reinvestimento da renda do aluguel; IR Carnê-Leão 2026 com redutor mensal (isento até R$ 5.000/mês) + tabela progressiva acima; CDI com IR regressivo conforme horizonte (22,5%/20%/17,5%/15%). Para análise precisa do seu caso, consulte um planejador financeiro habilitado pela CVM.
O paradoxo do investimento imobiliário no Brasil
Brasileiro adora investir em imóvel — mas raramente faz a conta líquida. Yield bruto típico em SP é 0.5%/mês (6%/ano). Após custos e IR, fica 0.3-0.4%/mês (3.5-5%/ano). CDI a 11% rende mais que isso, com liquidez diária e sem dor de cabeça.
O que faz a balança virar pra imóvel: valorização. Se o imóvel valoriza 4-5%/ano (acima da inflação), o retorno total (aluguel + valorização) bate CDI em horizonte longo (10+ anos). Mas valorização não é garantida — depende do bairro, momento de mercado, conservação.
Onde imóvel ganha CDI: (a) bairros em ascensão (metrô chegando, gentrificação), (b) imóveis pra Airbnb/temporada (yield 1.5-3%/mês), (c) imóveis comerciais bem localizados (yield 0.7-1%/mês), (d) hedge contra inflação no longo prazo, (e) renda passiva pra aposentadoria.
Onde CDI ganha imóvel: (a) horizonte curto (<5 anos), (b) imóvel padrão em bairro estagnado, (c) períodos de Selic alta como agora (>10%), (d) quando você precisa de liquidez ou pretende mudar muito.
Regra prática: yield líquido <0.4%/mês? Pense duas vezes em comprar pra alugar. Yield líquido >0.5%/mês com bairro em alta? Boa aposta. Sempre considere também aspectos não-financeiros (segurança patrimonial, dor de cabeça de gestão, etc).
Perguntas frequentes
- Por que comparar com CDI e não com Tesouro/poupança?
- CDI é a referência brasileira mais usada para investimentos de baixo risco e alta liquidez (CDB, LCI, Tesouro Selic). Poupança rende 70% da Selic — pior que CDI. Tesouro IPCA tem rentabilidade real semelhante ao CDI no longo prazo, mas com prazo travado.
- Yield bruto vs yield líquido — qual usar?
- Yield líquido é o que importa. Bruto = aluguel/valor do imóvel × 100. Líquido desconta IPTU, condomínio na vacância, manutenção (~1% do valor/ano), vacância (~1 mês/ano), IR (Carnê-Leão progressivo). Em SP, yield bruto típico é 0.4-0.6%/mês — líquido fica 0.25-0.40%/mês.
- Qual yield bruto considerado bom?
- BR: 0.5%+/mês é considerado bom. Significa imóvel pago em ~17 anos só com aluguel. Acima de 0.7% é raro (geralmente em bairros mais populares ou imóvel comercial). Acima de 1% costuma ser sinal de risco (bairro decadente, imóvel problemático).
- Como contar a valorização do imóvel?
- BR histórico de longo prazo: 3-5% ao ano acima da inflação (IGP-M/IPCA). Mas é muito local: bairros em ascensão (perto de metrô novo) podem valorizar 10%+/ano por anos seguidos. Bairros estagnados podem valorizar abaixo da inflação. Use 3-4% como conservador.
- E se o imóvel for financiado?
- Esta calculadora assume imóvel pago. Para imóvel financiado, considere: (a) entrada como capital aportado, (b) parcela como custo mensal, (c) juros do financiamento como redução de retorno. Geralmente, alavancagem só vale se aluguel cobrir parcela + custos — caso contrário você está pagando pra ter o imóvel.
- MIX ajuda a gerir imóvel pra investidor?
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