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Vale mais alugar ou aplicar?
O rendimento líquido do aluguel mais a valorização do imóvel, contra o CDI no mesmo prazo, com o IR de 2026. Resposta direta, com tabela ano a ano.
Padrão: CDI de 13,65% ao ano (Banco Central, 24/09/2026; Selic de 13,75% desde 17/09/2026).
IR do aluguel
Renda líquida mensal
R$ 1.697
rendimento líquido de 0,34% ao mês (0,50% bruto)
Em 10 anos
Total se comprar para alugar
R$ 943.802
+R$ 443.802
Total se aplicar no CDI
R$ 1.602.859
+R$ 1.102.859
O CDI rende mais neste cenário
Detalhamento anual
| Ano | Aluguel somado | Ganho no CDI | Valor do imóvel |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 20.368 | R$ 56.306 | R$ 520.000 |
| 5 | R$ 101.840 | R$ 380.816 | R$ 608.326 |
| 10 | R$ 203.680 | R$ 1.102.859 | R$ 740.122 |
Simulação aproximada: não é assessoria financeira nem recomendação de investimento. Premissas: aluguel sem reajuste e sem reinvestimento; sem IR sobre ganho de capital nem custos de compra e venda; IR do aluguel pela tabela mensal de 2026, com a redução da Lei 15.270/2025, sobre o aluguel menos o IPTU e a taxa de administração, só nos meses alugados; CDI a 100%, com IR regressivo pago no resgate. Para o seu caso, procure um consultor de valores mobiliários autorizado pela CVM.
O que pesa na conta do imóvel para alugar
Muita gente investe em imóvel sem fazer a conta líquida. Em São Paulo, o rendimento bruto médio do aluguel foi 0,54% ao mês (6,42% ao ano) em agosto de 2026 (Índice FipeZAP). Depois de custos e IR, sobra perto de 0,3% a 0,4% ao mês. O CDI, a 13,65% ao ano, rende mais, com liquidez diária.
O que pode virar a conta é a valorização, que não é garantida. Com o CDI de setembro de 2026, esta calculadora mostra o CDI na frente em 10 e em 20 anos mesmo com valorização de 5% ao ano acima da inflação, porque ela mantém o aluguel sem reajuste.
O imóvel pode fazer sentido por outros motivos: proteção contra a inflação no longo prazo, renda para a aposentadoria, uso próprio no futuro. Esses motivos não entram na calculadora, e vale pesá-los à parte.
O CDI tende a ganhar em prazo curto, com imóvel em bairro sem valorização, com a Selic alta (13,75% ao ano em setembro de 2026) ou quando você pode precisar do dinheiro.
Perguntas frequentes
- Por que comparar com o CDI, e não com o Tesouro ou a poupança?
- O CDI é a referência da renda fixa com liquidez diária, como CDB e fundos DI. A poupança rende 0,5% ao mês mais TR enquanto a Selic estiver acima de 8,5% ao ano (Lei 8.177/1991, art. 12): 0,67% ao mês em setembro de 2026, sem IR. O Tesouro IPCA+ protege da inflação e pode ser vendido todo dia, mas a preço de mercado antes do vencimento.
- Rendimento bruto ou líquido do aluguel: qual usar?
- O líquido é o que importa. O bruto é o aluguel dividido pelo valor do imóvel; o líquido desconta IPTU, condomínio nos meses vagos, manutenção, vacância, taxa de administração e IR. Em São Paulo, o rendimento bruto médio do aluguel foi 0,54% ao mês (6,42% ao ano) em agosto de 2026 (Índice FipeZAP). Com as premissas padrão desta calculadora, o líquido fica perto de 0,34% ao mês.
- Qual rendimento bruto de aluguel é considerado bom?
- Na média das 36 cidades do Índice FipeZAP, o rendimento bruto foi 0,51% ao mês (6,14% ao ano) em agosto de 2026; a capital mais alta, Recife, teve 0,70%. Com 0,5% ao mês, o aluguel paga o imóvel em cerca de 17 anos, antes de custos e impostos.
- Como contar a valorização do imóvel?
- Depende muito do lugar. O índice de valores de garantia de imóveis residenciais do Banco Central (IVG-R) subiu 8,5% ao ano de 2001 a junho de 2026, 2,2% ao ano acima do IPCA; nos últimos 10 anos, ficou 1,4% ao ano abaixo do IPCA. Aqui, informe a valorização nominal, com a inflação: com o IPCA em 4,22% em 12 meses, 4% ao ano é valorização real perto de zero.
- E se o imóvel for financiado?
- Esta calculadora considera o imóvel pago. Para imóvel financiado, conte a entrada como capital aplicado, a parcela como custo mensal e os juros como redução do retorno. Em geral, o financiamento só compensa se o aluguel cobrir a parcela e os custos. Caso contrário, você está pagando para ter o imóvel.
- O MIX ajuda a administrar aluguéis?
- Sim, para a imobiliária que administra aluguéis de proprietários. Cada contrato de locação gera a cobrança do mês com aluguel e encargos; boleto e Pix saem pelo Asaas, com baixa automática quando o inquilino paga. O repasse ao proprietário é automático quando ele tem conta no Asaas; sem isso, o MIX gera o extrato para registrar o pagamento. O reajuste é avisado 30 dias antes do aniversário e aplicado por você, informando o índice. O MIX não faz vistoria nem gera DIMOB. A locação vem no Scale e é adicional de R$ 99/mês nos outros planos. Confira em /produtos/gestao-locacao.
Sua imobiliária administra aluguéis?
O contrato gera a cobrança do mês.
Boleto e Pix pelo Asaas, com baixa automática quando o inquilino paga. Repasse automático ao proprietário que tem conta no Asaas; para os outros, extrato pronto para registrar o pagamento. Aviso de reajuste 30 dias antes do aniversário do contrato.