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Quanto vai ser a parcela do financiamento?
SAC ou Price, Caixa ou Itaú, SBPE ou MCMV. Resposta em segundos — com gráfico de amortização.
Taxas SBPE consultadas em fontes públicas (mai/2026). "A partir de" — taxa final varia por relacionamento, prazo, perfil e renda. Reconfirme com simulador oficial do banco antes de fechar.
Sistema de amortização
Modalidade
Parcela inicial
R$ 4.662
Parcela final
R$ 1.121
cai ao longo do tempo
Valor financiado
R$ 400.000
Total pago
R$ 1.041.018
Total de juros
R$ 641.018
160% sobre o financiado
Taxa mensal efetiva
0,89%
Amortização ao longo do tempo
| Mês | Parcela | Saldo devedor |
|---|---|---|
| 1 | R$ 4.662 | R$ 398.889 |
| 90 | R$ 3.784 | R$ 300.000 |
| 180 | R$ 2.897 | R$ 200.000 |
| 270 | R$ 2.009 | R$ 100.000 |
| 360 | R$ 1.121 | R$ 0 |
✦ Simulação baseada em juros compostos. Resultado real pode variar por seguros, taxas administrativas, FGTS aplicado, e correção monetária (TR ou IPCA conforme contrato). Não é proposta oficial.
Por que simular antes de pisar no banco
Banco apresenta proposta com taxa, prazo e parcela — mas raramente mostra o total de juros pagos. Em 30 anos de SAC com taxa de 11.49%, você paga em juros mais que o valor do imóvel.
Diferença SAC vs Price em 30 anos: ~R$ 80-150 mil em juros (SAC paga menos). Diferença Caixa SBPE vs Pró-Cotista: ~R$ 30-50 mil (Pró-Cotista paga menos). Tudo isso no simulador, sem precisar ir ao gerente.
Use o simulador pra negociar com 3 bancos diferentes. Apresente para o gerente: 'Banco X me ofereceu 11.49%, vocês fazem melhor?'. Diferença de 0.5pp na taxa = ~R$ 50k em 30 anos. Vale o esforço.
Se você é corretor: incorpore o simulador no seu pitch. Lead que entende o financiamento decide mais rápido — e geralmente fecha pela imobiliária que ajudou a entender, não pela que só mostrou o imóvel.
Perguntas frequentes
- Qual a diferença entre SAC e Price?
- SAC: parcela cai mês a mês (amortização constante, juros sobre saldo). Price: parcela fixa do início ao fim (juros maiores no começo, amortização cresce). SAC paga menos juros no total — mas exige parcela inicial maior. Caixa usa SAC por default em SBPE.
- O que é SBPE? E Pró-Cotista?
- SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é a modalidade comum: financia até 80% do imóvel, prazo até 35 anos, taxa varia entre 11-13% a.a. Pró-Cotista é específico pra quem usa FGTS — taxa menor (~9-11%), exige 3 anos de FGTS ativo. MCMV é Minha Casa Minha Vida, com subsídio governamental pra renda mensal até R$ 8 mil.
- Quais valores de entrada o banco exige?
- SBPE: mínimo 20% (financia até 80%). Pró-Cotista: pode usar FGTS como entrada. MCMV: a partir de R$ 1.000-5.000 dependendo da faixa de renda. Banco também avalia capacidade de pagamento (parcela ≤ 30% da renda familiar).
- Por que a taxa do simulador difere da proposta real?
- Simulador usa juros compostos puros. Proposta real inclui: seguro habitacional (MIP/DFI), taxa de administração mensal, correção monetária (TR ou IPCA), avaliação do imóvel, ITBI. Some ~10-15% sobre o valor simulado pra ter o custo real.
- Posso usar FGTS pra abater dívida?
- Sim. A cada 2 anos você pode usar FGTS pra (a) reduzir parcelas pelos próximos 12 meses, (b) amortizar saldo devedor (quita parcelas finais), ou (c) liquidar totalmente. Recomendado: amortizar saldo (reduz juros futuros).
- MIX integra com banco para envio direto da proposta?
- Sim — plano Scale tem integração via API ou pacote estruturado com Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil. Confira em /produtos/documentacao-escritura.
Você é corretor ou imobiliária?
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