Resposta curta
o XML dos portais imobiliários é um arquivo que o seu sistema gera com a carteira inteira, num endereço da internet, e que o portal baixa de tempos em tempos para criar, alterar e tirar anúncios. No Grupo OLX (ZAP Imóveis, Viva Real e OLX), o formato é o VRSync e o arquivo é lido a cada 12 horas. Depois da leitura, a central de ajuda do ZAP fala em até 4 horas para a mudança aparecer no ZAP e no Viva Real, e em até 24 horas na OLX. Quando o anúncio não entra ou some, os suspeitos estão na documentação do próprio Grupo OLX: campo obrigatório vazio, foto fora do padrão, código repetido, imóvel que saiu do arquivo, anúncio além do plano e arquivo fora do ar.
Você atualizou o preço no sistema de manhã e, à noite, o ZAP ainda mostra o valor antigo. Ou pior: o apartamento que gerava contato toda semana sumiu do portal, e ninguém na imobiliária sabe dizer por quê. Para responder, é preciso entender o XML, o arquivo que liga o seu sistema aos portais, e as regras que o próprio Grupo OLX publica para ele. Com isso claro, "o portal está com problema" vira um diagnóstico de 15 minutos.
O que é o XML dos portais imobiliários e por que chamam de feed
Em vez de cadastrar o mesmo imóvel no painel de cada portal, a imobiliária cadastra uma vez no CRM. O CRM monta um arquivo XML com todos os imóveis que devem ser anunciados e deixa esse arquivo num endereço fixo. O portal visita o endereço, baixa o arquivo e compara com o que já tem publicado. Imóvel novo vira anúncio, imóvel alterado é atualizado, e imóvel que não está mais no arquivo sai do ar. Esse arquivo que o portal lê de tempos em tempos é o que o mercado chama de feed, ou carga.
A documentação do Grupo OLX para integradores descreve a integração por feed como a opção da imobiliária que, em vez de atualizar os anúncios à mão no Canal Pro, envia "uma carga de ofertas para a atualização em lote". Pela central de ajuda do ZAP, são mais de 450 integradores homologados, e a integração não tem custo adicional no Canal Pro, desde que a conta tenha um plano de anúncios contratado (como fazer a integração).
Repare na direção: quem busca é o portal. O sistema da imobiliária não "empurra" o anúncio para dentro do ZAP. Por isso, desconfie de promessa de anúncio atualizado em segundos. O CRM pode refazer o arquivo rápido, mas quem decide a hora da leitura é o portal.
O que vai dentro do arquivo no formato VRSync
O VRSync é o padrão do Grupo OLX, e o nome e o esquema vêm do Viva Real: o cabeçalho do arquivo ainda aponta para um endereço vivareal.com. A documentação avisa que formatos diferentes do VRSync seriam desligados em outubro de 2024, e o modelo de e-mail de erro de carga diz que arquivo em outro formato não é aceito. Outros portais também leem VRSync, mas cada um tem as suas regras e o seu ritmo, então confira com o suporte de cada portal antes de contar com um prazo.
Cada imóvel é um bloco Listing no arquivo. A tabela resume as regras principais de cada campo, tiradas das páginas Listing e Details da documentação VRSync:
| Campo | O que leva | Regra do Grupo OLX |
|---|---|---|
| ListingID | Código do imóvel no seu sistema | De 1 a 50 caracteres e único; se repetir, só um imóvel é processado |
| Title | Título do anúncio | De 10 a 100 caracteres, sem HTML |
| TransactionType | Venda, aluguel ou os dois | Venda leva ListPrice, aluguel leva RentalPrice, os dois levam ambos |
| Preços, condomínio e IPTU | Valores em reais | Só o número inteiro: sem R$, ponto, vírgula nem centavos |
| Description | Descrição | Obrigatória, de 50 a 3.000 caracteres |
| PropertyType | Tipo do imóvel | Obrigatório, na lista de tipos do VRSync |
| LivingArea ou LotArea | Área útil ou total | Área útil obrigatória na maioria dos tipos; total para terreno, galpão, sítio e chácara |
| Location | Endereço | CEP obrigatório em todos; país, estado, cidade e bairro são o mínimo |
| Media | Fotos e vídeo | Mínimo de 5 fotos, só JPG, até 7 MB cada, uma de destaque; vídeo só do YouTube, um por imóvel |
| ContactInfo | Dados da imobiliária | Nome e e-mail obrigatórios |
| PublicationType | Padrão, destaque, super destaque | Tem de respeitar a quantidade contratada no plano |
Na foto, dois detalhes fazem diferença. Primeiro, o link de cada imagem vira o identificador dela. O Grupo OLX baixa a foto uma vez e, se você trocar a imagem mantendo o mesmo endereço, a nova pode não ser baixada. A regra da documentação é trocar o link sempre que a foto mudar. Segundo, a ordem das fotos no arquivo é a ordem de exibição, e só uma pode ser marcada como destaque.
Se a descrição é o que trava, o gerador de descrição de imóvel ajuda a chegar ao tamanho certo sem texto genérico.
Quem busca o arquivo e de quanto em quanto tempo
No Grupo OLX, um robô baixa o arquivo a cada 12 horas, duas vezes por dia, segundo o guia de conexão, e a página de integração avisa que o horário exato pode variar. A central de ajuda dá os prazos de exibição depois da leitura: até 4 horas no ZAP e no Viva Real e até 24 horas na OLX. Em outro artigo, a mesma central resume que as mudanças podem levar até 24 horas para aparecer.
Na prática, a espera depende de quando aconteceu a última leitura. Um exemplo, com horários hipotéticos:
| Situação | Mudança no CRM | Próxima leitura | Aparece no ZAP e no Viva Real até | Aparece na OLX até |
|---|---|---|---|---|
| Leitura logo depois da mudança | Terça, 10h | Terça, 11h | Terça, 15h | Quarta, 11h |
| Leitura tinha acabado de passar | Terça, 10h | Terça, 22h | Quarta, 2h | Quarta, 22h |
A parte que o sistema da imobiliária controla é a velocidade com que o arquivo fica pronto. No MIX, o CRM que mantém este blog, o feed é refeito cerca de 60 segundos depois de uma alteração no imóvel e também numa varredura a cada 30 minutos, e a tela mostra quando cada portal leu o arquivo pela última vez. Mesmo assim, o anúncio só muda quando o portal lê, como explicamos na página de integração com portais imobiliários.
Se o arquivo é gerado por um site ou sistema próprio, o guia de conexão e as regras de integração trazem exigências que derrubam a leitura inteira, e não um anúncio só:
- o robô se identifica como VivaRealBot, e o servidor precisa liberar esse acesso, senão a leitura volta com erro (como o 403);
- certificado HTTPS autoassinado não é aceito;
- o endereço do arquivo tem até 255 caracteres e não pode ter espaço nem caractere fora do padrão (formato de URL);
- a conexão tem 60 segundos para abrir e o download, 20 minutos para terminar;
- cada arquivo processa até 50 mil anúncios;
- a codificação aceita é UTF-8 ou ISO8859-1 (encoding).
Por que o anúncio some do ZAP (ou nem chega a entrar)
A tabela junta o sintoma que a imobiliária vê com a causa que a documentação do Grupo OLX descreve. Comece pela linha que mais se parece com o seu caso:
| O que você vê | Causa provável | O que fazer |
|---|---|---|
| Imóvel novo não aparece depois de um dia | Erro de validação: menos de 5 fotos, área útil vazia, CEP faltando, descrição curta | Procure o código no relatório de integração e corrija no CRM |
| Imóvel sumiu de um dia para o outro | Saiu do arquivo: vendido, inativo ou desmarcado para aquele portal | Confira o status e a seleção do portal no CRM |
| De dois imóveis, só um aparece | Código (ListingID) repetido | Dê um código único para cada imóvel |
| O imóvel do XML não entra, e existe um anúncio igual feito à mão | Duplicidade com o anúncio manual do Canal Pro | Exclua o anúncio manual no Canal Pro |
| Vários anúncios caíram de uma vez | Mais anúncios que o plano permite, ou fatura em aberto | Compare contratados e enviados no relatório diário |
| Nada atualiza há dias | Arquivo inacessível: fora do ar, robô bloqueado, certificado inválido | Abra o endereço do XML e acione o suporte do sistema |
| Foto nova não aparece | Imagem trocada com o mesmo link | Gere um link novo para a foto alterada |
| Destaque não aparece | Destaques além da grade contratada ou anúncio com erro | Ajuste a quantidade de destaques ao plano |
| Todos os anúncios sumiram depois de trocar de sistema | Cancelar a integração exclui os anúncios integrados | Planeje a troca antes (veja abaixo) |
Estes pontos das regras de integração explicam várias linhas da tabela:
- Anúncio feito à mão e anúncio igual vindo do XML dão erro de duplicidade. O do XML só é processado depois que o manual for excluído, porque a carga não apaga o manual por você.
- Anúncio que passa da grade contratada é inativado automaticamente, venha do XML ou do Canal Pro.
- Anúncio criado pelo XML não pode ser editado à mão no Canal Pro.
A edição é sempre no sistema que gera o arquivo, como reforça o artigo sobre gerenciar anúncios via integração.
Pelo relatório diário por e-mail, anúncios que passam do plano não são integrados, e com a fatura em aberto nenhum anúncio é integrado. O imóvel que sai do arquivo, pela central de ajuda, é removido dos portais na próxima leitura. E se o arquivo fica fora do ar, os anúncios simplesmente param de ser atualizados até ele voltar (como fazer a integração).
Erro e aviso no relatório de integração: qual a diferença
O Grupo OLX manda um relatório de integração por e-mail todo dia para quem anuncia por integração, com a data da última e da próxima execução, os anúncios contratados, enviados e bloqueados, e duas listas diferentes:
- Erros: o imóvel com erro não é integrado. É aqui que mora o anúncio que "não entrou".
- Avisos: o imóvel entra, mas com pontos de atenção que baixam a média de qualidade dos anúncios. Endereço sem número e link de tour inválido aparecem como aviso no exemplo de relatório por webhook.
A média de qualidade vai de Péssimo (abaixo de 5,0) a Ótimo (de 9,0 a 10,0). Quem tem erro há mais de três dias recebe um e-mail de erro de carga com o motivo e o caminho para validar o arquivo. O mesmo relatório pode ser enviado ao CRM por webhook, se o fornecedor tiver configurado o recebimento.
Como conferir um anúncio sumido em 15 minutos
- Pegue o código do imóvel no seu sistema. É o ListingID do arquivo e o código que aparece nos relatórios do Canal Pro.
- Abra o endereço do XML no navegador e procure o código. Se o imóvel não está no arquivo, o problema é do seu lado: status, seleção do portal ou limite de imóveis do sistema.
- Se está no arquivo, abra o Relatório de Integração no Canal Pro e procure o código. O erro diz qual campo falhou.
- Veja a data da última e da próxima leitura. Elas estão no relatório diário por e-mail, e a próxima aparece também abaixo do campo da URL no Canal Pro, segundo a central de ajuda. Mudança feita depois da última leitura ainda não foi vista.
- Se o erro é no arquivo inteiro, passe no validador. O validador XML do Grupo OLX está em fase beta, aceita arquivos de até 30 MB e só o formato VRSync.
- Confira o plano: anúncios contratados contra enviados, destaques e fatura.
- Esperou os prazos e nada mudou? Abra o chamado com os dados abaixo.
Modelo de mensagem para o suporte do sistema ou do portal, para copiar e preencher:
- Conta no Canal Pro (e-mail profissional do plano):
- Endereço do XML cadastrado:
- Código do imóvel (ListingID) e endereço do anúncio, se ele existiu:
- O que foi alterado e quando (data e hora):
- Data da última leitura e da próxima, como aparecem no Canal Pro:
- Erro ou aviso do relatório de integração, copiado como está:
Com esses seis itens, o suporte tem o que precisa para investigar sem voltar com perguntas.
O que fazer antes de trocar de sistema (ou de endereço do XML)
Essa é a armadilha mais cara. Pela central de ajuda do ZAP, para mudar de integrador é preciso cancelar a integração atual e configurar a nova, e o cancelamento exclui todos os anúncios integrados. Não existe pausa temporária que preserve os anúncios, e a mesma central diz que não dá para ter dois integradores na mesma conta.
Por isso, a troca se prepara antes:
- Gere o XML no sistema novo e passe no validador antes de mexer no Canal Pro.
- Confira se os imóveis estão completos (5 fotos, área, CEP, descrição) para não trocar um problema por outro.
- Mantenha, se puder, os mesmos códigos dos imóveis: é o código que liga o lead ao imóvel na volta.
- Escolha um dia de menor movimento e avise a equipe de que os anúncios vão sumir e voltar.
- Depois da troca, acompanhe o relatório de integração nas duas leituras seguintes.
Como o lead do portal volta para o CRM
O XML só leva o imóvel. O contato do interessado volta por outro caminho: o Grupo OLX envia cada lead ao CRM por webhook, uma mensagem automática por lead, e nela vem o código do anúncio no CRM do cliente, segundo a documentação de leads. Por isso o código do imóvel no XML importa tanto. É ele que diz ao sistema de qual imóvel o cliente está falando.
No MIX, o lead do portal entra no funil com o nome do portal como origem e o imóvel de interesse ligado pelo código do anúncio. Para ver como isso funciona portal a portal, há as páginas do CRM para ZAP Imóveis, do CRM para Viva Real, do CRM para OLX e do CRM para ImovelWeb.
Perguntas frequentes
O que é XML VRSync?
É o formato de arquivo que o Grupo OLX usa para receber os anúncios de ZAP Imóveis, Viva Real e OLX a partir do sistema da imobiliária. Outros portais também leem o formato, cada um com as suas regras.
Quanto tempo o ZAP demora para atualizar um anúncio que vem do XML?
O Grupo OLX lê o arquivo a cada 12 horas. Depois da leitura, a central de ajuda informa até 4 horas para aparecer no ZAP e no Viva Real e até 24 horas na OLX.
Por que meu anúncio sumiu do ZAP?
As causas que a documentação do Grupo OLX descreve são erro de validação (foto, área, CEP, descrição), imóvel que saiu do arquivo, código repetido, anúncio além do plano e arquivo inacessível. O relatório de integração do Canal Pro mostra o erro de cada código.
Posso editar no Canal Pro um anúncio que veio pelo XML?
Não. Anúncio criado por integração só é editado ou excluído no sistema que gera o arquivo, segundo as regras do Grupo OLX.
A integração por XML tem custo no Canal Pro?
A funcionalidade de integração não tem custo adicional, mas exige conta ativa e plano de anúncios contratado. O sistema que gera o XML pode cobrar pelo serviço.