não existe percentual fixado em lei. A comissão de corretor de imóveis é a que for combinada, e só na falta de acordo ela é arbitrada pelos usos do lugar (Código Civil, art. 724). As tabelas referenciais do CRECI-SP (de 2009) e do CRECI-RS (de 2017) indicam de 6% a 8% do valor na venda de imóvel urbano, de 8% a 10% no rural e o valor de um aluguel na locação, pago pelo proprietário. A divisão entre captador, vendedor e imobiliária também é combinada, e o lugar certo para ela é o contrato escrito.
A pergunta chega na primeira conversa com o proprietário ("quanto você cobra?") e volta no fim do negócio, quando captador, vendedor e imobiliária abrem a planilha e cada um lembra de um combinado diferente. A comissão de corretor de imóveis é um assunto em que se perde dinheiro, e às vezes amizade, por falta de papel. O que segue serve aos dois momentos: o percentual de referência, com fonte, para a primeira conversa, e a divisão com a conta feita, para o fim do negócio.
Quanto é a comissão do corretor de imóveis nas tabelas do CRECI
A Lei 6.530/1978, que regula a profissão, dá aos Conselhos Regionais (os CRECIs) a tarefa de homologar "tabelas de preços de serviços de corretagem", elaboradas pelos sindicatos de cada estado (art. 17, IV). Por isso não existe uma tabela nacional: cada estado tem a sua, ou nenhuma. Se você ainda confunde conselho e sindicato, veja o que é o CRECI.
Duas tabelas oficiais publicadas nos sites dos conselhos servem de referência:
| Serviço | CRECI-SP | CRECI-RS |
|---|---|---|
| Venda de imóvel urbano | 6% a 8% | 6% a 8% |
| Venda de imóvel rural | 8% a 10% | 8% a 10% |
| Venda judicial | 5% | Não consta |
| Venda de empreendimentos | 4% a 6% | Não consta |
| Intermediação de locação | Valor de 1 aluguel, pago pelo locador | Valor do primeiro aluguel, pago pelo locador |
| Locação por temporada de até 90 dias | 30% do valor recebido | Não consta |
| Administração de aluguel | 8% a 10% do aluguel e encargos | 10% do aluguel mais encargos |
| Parecer escrito de valor | Até 1% | 0,5% a 1% |
As notas das tabelas respondem dúvidas comuns. A de São Paulo diz que, na venda com transferência de financiamento, a comissão incide sobre o total da transação, e que na permuta cada proprietário paga ao corretor que contratou, sobre o valor do próprio imóvel. A do Rio Grande do Sul manda os permutantes pagarem em partes iguais.
No Rio de Janeiro, a página de perguntas frequentes do CRECI-RJ orienta procurar o sindicato dos corretores para saber de honorários e lembra o acordo com o Cade, que levou à livre negociação. Em outro estado, procure no site do CRECI ou do sindicato local antes de citar um número para o cliente.
A tabela do CRECI é obrigatória?
Não. Em março de 2018, o Cade homologou um acordo em que o COFECI e os CRECIs se comprometeram "a revogar todas as tabelas que previam valores máximos e mínimos para as atividades de intermediação e administração imobiliária", segundo o comunicado do Cade. O acordo também obrigou os conselhos a arquivar os processos contra corretores acusados de não cumprir os percentuais das tabelas. As tabelas que continuam publicadas, como as duas acima, são referenciais.
O que vale é o contrato. O Código Civil, art. 724, diz que a remuneração, "se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes", será arbitrada "segundo a natureza do negócio e os usos locais". Sem percentual por escrito, a discussão vai para a interpretação do costume, e é aí que começa a briga. O Código de Ética dos corretores manda contratar o serviço "por escrito e previamente" (art. 4º, IX).
Quem paga a comissão: comprador ou vendedor?
- Na venda, paga quem contratou o corretor, em regra o vendedor. A tabela do CRECI-RS diz que os honorários são pagos "sempre pelo proprietário vendedor, salvo acordo ou ajuste prévio entre as partes". O contrato-padrão de venda do COFECI, criado pela Resolução 1.504/2023 (editada "ad referendum" do plenário e em vigor desde 19/10/2023), põe o pagamento a cargo do proprietário, logo depois do sinal (anexo, cláusula 5.2).
- Na locação, paga o proprietário. A Lei do Inquilinato, art. 22, VII, obriga o locador a pagar as taxas de administração e de intermediação, incluídas as despesas para checar a idoneidade do inquilino e do fiador. Cobrar isso do inquilino contraria a lei.
- Na busca para compra, quando o comprador contrata um corretor para procurar o imóvel, quem paga é ele. A tabela de São Paulo indica de 6% a 8% para a "autorização expressa da procura de imóveis".
Receber dos dois lados pelo mesmo serviço só é permitido com o consentimento de todos os interessados ou quando for praxe na região (Código de Ética, art. 4º, X).
Quando a comissão é devida
O Código Civil trata da corretagem nos arts. 722 a 729. Na prática, estas são as situações que mais geram dúvida:
| Situação | Comissão | Base |
|---|---|---|
| O corretor aproximou as partes e o negócio foi fechado | Devida | Art. 725 |
| O negócio foi fechado e depois desfeito por arrependimento das partes | Devida | Art. 725 |
| O dono vendeu sozinho, sem exclusividade por escrito | Não devida | Art. 726 |
| O dono vendeu sozinho durante a exclusividade escrita | Devida integral, salvo inércia ou ociosidade comprovada do corretor | Art. 726 |
| Sem prazo determinado, o dono dispensou o corretor e fechou depois com o comprador que ele trouxe | Devida | Art. 727 |
| O negócio saiu depois do fim do contrato, por efeito do trabalho do corretor | Devida | Art. 727 |
| Mais de um corretor intermediou | Dividida em partes iguais, salvo ajuste | Art. 728 |
O momento também se combina. A tabela do CRECI-RS considera a comissão devida quando as partes chegam a acordo sobre as condições essenciais e formam um vínculo (proposta assinada, arras, promessa ou escritura). O contrato-padrão do COFECI fixa o momento no aceite do sinal, "ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento" (cláusula 5.3).
Como dividir a comissão entre captador, vendedor e imobiliária
A lei não fixa a divisão interna. O que existe:
- Mais de um corretor, nada combinado: partes iguais (Código Civil, art. 728).
- Corretor associado à imobiliária: a Lei 6.530/1978 permite o contrato de associação, registrado no sindicato, em que corretor e imobiliária "ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem" (art. 6º, §§ 2º e 3º).
- Referência do CRECI-RS: entre autônomos, 50% para o corretor do comprador e 50% para o do vendedor; na coparticipação com a imobiliária, venda mais agenciamento somam 50% dos honorários recebidos.
- Parceria entre imobiliárias: o contrato-padrão de parceria do COFECI oferece as opções 70/30, 60/40, 50/50 ou outra, entre quem tem a autorização e o parceiro (Resolução 1.504/2023, anexo, item 4).
Agora a conta, para você refazer com os seus números. Venda de R$ 600.000 com comissão de 6%: R$ 600.000 x 6% = R$ 36.000.
| Modelo de divisão (exemplo) | Imobiliária | Captador | Vendedor | Gerente |
|---|---|---|---|---|
| Casa 50%, corretores 40/40/20 | R$ 18.000 | R$ 7.200 | R$ 7.200 | R$ 3.600 |
| Casa 50%, captador e vendedor meio a meio | R$ 18.000 | R$ 9.000 | R$ 9.000 | R$ 0 |
| Casa 40%, corretores 50/50 | R$ 14.400 | R$ 10.800 | R$ 10.800 | R$ 0 |
Na parceria com outra imobiliária, a conta começa antes: numa divisão 60/40, quem tem a autorização fica com R$ 21.600 e a parceira com R$ 14.400, e cada uma divide a sua parte internamente. Para testar outros percentuais, use a calculadora de comissão imobiliária, que também estima o líquido de cada um.
O que escrever na política de comissão da imobiliária
Decidir caso a caso é como a divisão vira briga. Deixe por escrito, antes do primeiro negócio:
- O percentual da casa e dos corretores por tipo de negócio: venda, locação e lançamento.
- Quem é o captador (quem trouxe a autorização assinada) e até quando vale o direito dele. O passo a passo da autorização está no guia de captação de imóveis.
- Se o lead de portal pago pela imobiliária rende o mesmo percentual que a indicação trazida pelo corretor. A regra de quem atende cada lead está no texto sobre regra 3, roleta e rodízio.
- Quem negocia a divisão nas parcerias com outras imobiliárias.
- De quem sai o desconto quando o cliente pede abatimento na comissão.
- Quando cada um recebe: no sinal, na escritura ou quando a imobiliária receber.
- O que acontece com a comissão de quem sai da imobiliária com negócios em andamento.
No MIX, o CRM que mantém este blog, a comissão é dividida entre captador, corretor, gerente, imobiliária e parceiros por uma regra de funil ou de etapa, e nasce sozinha quando a negociação é ganha. É um app grátis do Marketplace, que o administrador liga. Se você ainda controla isso em planilha, o guia do CRM imobiliário mostra o que olhar num sistema.
Como funciona o imposto sobre a comissão
A tributação depende de quem paga e de como o corretor recebe. Um resumo das regras gerais, para levar ao contador:
- Corretor pessoa física que recebe de pessoa física (o vendedor, por exemplo): recolhe o imposto de renda pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
- Corretor pessoa física que recebe da imobiliária: o imposto de renda é retido na fonte por quem paga (Lei 7.713/1988, art. 7º, II), e a imobiliária desconta a contribuição do INSS do autônomo (Lei 10.666/2003, art. 4º).
- Redução do imposto em 2026: desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal de quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 e dá uma redução decrescente até R$ 7.350.
- ISS: a corretagem de imóveis está no item 10.05 da lista da Lei Complementar 116/2003, e a alíquota é a do município, entre 2% e 5% (arts. 8º e 8º-A). Para o autônomo que presta o serviço pessoalmente, o município pode cobrar um valor fixo (Decreto-Lei 406/1968, art. 9º, § 1º).
- Corretor ou imobiliária com CNPJ no Simples Nacional: a corretagem de imóveis é tributada pelo Anexo III (Lei Complementar 123/2006, art. 18, § 4º, III).
Como a imobiliária registra a parte que repassa ao corretor associado, e se vale abrir CNPJ, depende do volume e do regime de cada um. Essa conta é do contador, com os seus números. O que você já pode fazer hoje é chegar à reunião com a divisão simulada e o líquido estimado de cada um.
Perguntas frequentes
Qual a porcentagem do corretor de imóveis na venda?
Não há percentual em lei. As tabelas referenciais do CRECI-SP (2009) e do CRECI-RS (2017) indicam de 6% a 8% para imóvel urbano e de 8% a 10% para rural. Vale o que for combinado por escrito (Código Civil, art. 724).
Quem paga a comissão, o comprador ou o vendedor?
Quem contratou o corretor, o que na venda costuma ser o vendedor; a tabela do CRECI-RS diz que é o vendedor, salvo acordo. Na locação, a Lei 8.245/1991 põe a intermediação a cargo do locador (art. 22, VII).
Se a venda for desfeita, o corretor perde a comissão?
Se o desfazimento for por arrependimento das partes, depois de alcançado o resultado do contrato, a comissão continua devida (Código Civil, art. 725). Outros motivos dependem do contrato e do caso; nessa hora, vale ouvir um advogado.
Quanto o corretor cobra no aluguel?
As tabelas referenciais do CRECI-SP (2009) e do CRECI-RS (2017) indicam o valor de um aluguel pela intermediação, pago pelo proprietário. A administração mensal é outro serviço: de 8% a 10% em São Paulo e 10% no Rio Grande do Sul, sobre o aluguel e encargos.
A comissão pode ser negociada?
Pode. Desde o acordo de 2018 com o Cade, as tabelas são só referência. Negocie antes, ponha o percentual, a base de cálculo e o momento do pagamento no contrato e guarde a via assinada; o texto sobre assinatura eletrônica do contrato imobiliário explica quando dá para fazer isso sem papel.